ליווי משפטי והיבטים מעשיים
1. משרדינו מתמחה בליווי משפטי של ישראלים השוקלים ו/או כבר החליטו לרכוש מקרקעין בגרמניה. בסקירה זו נתמקד לצורך ההמחשה בלבד בדוגמא של אדם פרטי המבקש לרכוש דירת מגורים בברלין.
2. בדרך כלל אנו מעדיפים לתת את הליווי המשפטי לרוכש שכבר סיכם עם המוכר על התנאים המסחריים של העסקה. עם זאת, אנו מסוגלים גם להעניק ייעוץ מקדמי ביחס להיבטים המשפטיים-מעשיים של רכישה פוטנציאלית עוד לפני שהרוכש החליט על הדירה הספציפית. כאן כבר המקום להדגיש כי אנו מבקשים את השכר עבור הייעוץ שאנו נותנים אך ורק לפי שעות עבודה ולא לפי הצלחה (דהיינו באחוזים מסכום הרכישה אם וכאשר תתממש).
3. יש להדגיש כי סקירה זו נועדה לידיעה כללית בלבד ואינה מהווה ייעוץ משפטי, ובוודאי שאינה מהווה ייעוץ משפטי מחייב ביחס לעסקה ספציפית. ייעוץ משפטי מחייב ניתן אך ורק לאחר התקשרות עם הלקוח הספציפי ותשלום שכר טרחה.
ההבדלים העיקריים בין עסקאות מקרקעין בגרמניה לבין עסקאות מקרקעין בישראל
4. ההבדלים העיקריים בין עסקאות מקרקעין בגרמניה לבין עסקאות מקרקעין בישראל הם:
א. בעוד שבישראל קיימות מגוון דרכים לרישום הזכויות במרשמים ציבוריים כגון מקרקעין של מנהל מקרקעי ישראל, חכירה לדורות, חברות גוש חלקה וכיוצא באלה, אזי בגרמניה בדרך כלל מדובר ברישום שמתבצע אך ורק בלשכת רישום המקרקעין כאשר לכל דירה יש דף נפרד במרשם והיא מזוהה היטב, לרבות באמצעות הכתובת, המיקום בתוך הבניין והשטח במטרים מרובעים. עניין זה מקנה יותר ביטחון משפטי ביחס לרישום הבעלות.
ב. בעוד שבישראל בדרך כלל המתווך מסתפק ביצירת הקשר הראשוני בין הרוכש למוכר, אזי בגרמניה המתווך ילווה את הצדדים באופן אינטנסיבי עד לחתימת החוזה לפני הנוטריון ויספק לרוכש כל מסמך שנחוץ לרוכש כדי לקבל החלטה מושכלת ביחס לרכישה. פעמים רבות יקרה שלא יהיה קשר ישיר בין הרוכש לבין המוכר עד לחתימת החוזה. הצד השני של המטבע הוא שבדרך כלל המתווך זכאי לקבל 6 אחוזים בצירוף מע"מ גרמני משווי הרכישה, אלא אם מסוכם במפורש אחרת.
ג. על רוכש שקונה דירה מושכרת ועל רוכש שמבקש להשכיר את הדירה להביא בחשבון כי בגרמניה קיימים חוקי הגנת דייר מחייבים, המגבילים את גובה דמי השכירות.
ד. בעוד שבישראל הצדדים יכולים להגיש לטפל לבדם או באמצעות עורכי דינם בהליכי רישום הדירה במרשם המקרקעין, לרבות השגת האישורים השונים הנחוצים לצורך כך, אזי בגרמניה פעולות אילו יכולות להיערך אך ורק אצל נוטריון ניטרלי. עניין זה חל במיוחד על עריכת וחתימת חוזה הרכישה. דרך זו של פעולה חוסכת את העימותים הפוטנציאלים בין הצדדים ובאי כוחם במהלך ביצוע הפעולות הנחוצות עד לרישום העברת הזכויות במרשם.
ה. בעוד שבישראל, בעיקר בבניינים ישנים, ניהול הבניין מתבצע על ידי ועד בית שמתמנה מקרב הבעלים, אזי בגרמניה ניהול הבניין מתבצע על ידי חברות ניהול מקצועיות הדואגות כמעט לכל ההיבטים של אחזקת וניהול הבניין, ולעיתים גם בהשכרת הדירות. בדרך כלל הרוכש חייב להתקשר עם חברת הניהול באופן קשיח עוד במסגרת חוזה הרכישה. מבנה זה מקנה יותר יציבות ושקיפות וחוסך לקונה הזר את הצורך במעקב ובעיסוק שוטף אחרי אופן אחזקת הבניין, לרבות טיפול בליקויים למיניהם.
תפקידו של הנוטריון
5. על פי הנוהג המסחרי בגרמניה הרוכש הוא זה שנושא בעלויות הנוטריון, אלא אם כן מסוכם אחרת. בתמורה קובע אותו נוהג כי לרוכש יש את הזכות לבחור בעצמו את הנוטריון שיטפל בעסקה. על אף זאת, לנוטריון יש תפקיד ניטרלי והוא אינו רשאי לייצג את אף אחד מן הצדדים כלפי משנהו. במקרה של עימות מהותי בין הצדדים, הנוטריון ימנע מנקיטת עמדה. במקרה של עימות כאמור, לפני חתימת החוזה הנוטריון ימשיך לטפל רק בהסכמת הצדדים ואחרי חתימת החוזה הנוטריון יפעל אך ורק לפי האמור בחוזה, ולפי הסמכויות שהוקנו לו בחוזה. אף שביחסים הפנימיים בין הצדדים הרוכש הוא זה שמשלם את אגרות הנוטריון אזי מבחינה משפטית שני הצדדים חייבים בתשלום זה ביחד ולחוד.
6. שכרו של הנוטריון הוא קשיח ונגזר מסכום הרכישה והוא ינוע בין אחוז לשני אחוז ממחיר הנכס. אם הנוטריון יתבקש על ידי הצדדים לטפל גם בהעברת הכספים ביניהם, וכך מומלץ לנהוג, אזי הוא יגבה שכר נוסף בגין ניהול חשבון הבנק שהוא יפתח בנאמנות עבור שני הצדדים לצורך העניין.
7. באופן רגיל, הנוטריון מעיין בעצמו בנסח רישום המקרקעין בסמוך לפני חתימת החוזה ונותן הצהרה מתאימה במהלך תיעוד החוזה. עם זאת, מומלץ לרוכש לוודא שהדבר אכן נעשה ומוצג נסח רישום אקטואלי.
8. מומלץ לרוכש לעשות שימוש בזכותו לבחור בעצמו את הנוטריון ולא להשאיר את בחירת הנוטריון למתווך, כפי שהדבר נעשה לעיתים קרובות, שכן בדרך כלל למתווך יש קשר עסקי קודם עם המוכר. משרדנו קשור עם מספר נוטריונים בברלין ובגרמניה ומסוגל להפנות את הרוכש לבחור נוטריון שייהנה מאמון הרוכש. חלק מהנוטריונים מסוגלים לספק חוזי רכישה דו – לשוניים, גרמנית ואנגלית.
מסמכים נלווים לחוזה הרכישה
9. בחוזה רכישה סטנדרטי קיימת הפניה של שני הצדדים למסמכים נלווים רבים והצדדים מאשרים שניהם כי הם עיינו במסמכים אלה ומודעים היטב לתוכנם. למסמכים אלה יש חשיבות רבה במסגרת השיקולים שעל הרוכש לשקול כדי לקבל תמונה שלמה ומלאה ביחס לכדאיות הרכישה ולהיבטים המשפטיים שלה. בין המסמכים האלה ניתן למנות את המסמכים הבאים:
א. נסח הרישום של הדירה.
ב. תוכנית החלוקה של הבניין.
ג. תקנון הבית המשותף.
ד. סדרי הבית המשותף.
ה. פרוטוקולים של האסיפות האחרונות של בעלי הדירות.
ו. צווים עירוניים שונים, למשל בדבר הוראות שימור והגבלות מחיר.
ז. הסכם ההתקשרות עם חברת הניהול.
ח. חוזה השכירות, אם הדירה כבר מושכרת.
10. בנסח הרישום של הדירה יופיע הבעלים האחרון, שעבודים הרובצים על הדירה כמו למשל משכנתאות בגין הלוואות שנטל הבעלים והערות שונות, בעיקר של הרשויות.
11. בתוכנית החלוקה של הבניין מפורטים אופן חלוקתו של הבניין לדירות ספציפיות, הצמדות כמו למשל של חניות ומחסנים במרתף. כמו כן יופיע האם חלקים השייכים בדרך כלל לרכוש המשותף, כמו חצר, עליות גג וזכויות בנייה, מוצמדים לדירות ספציפיות או עדיין מהווים רכוש משותף.
12. בתקנון הבית המשותף יכללו בדרך כלל הוראות בדבר ההתקשרות עם חברת הניהול והחלק היחסי של הדירה הנרכשת בשכרה של חברת הניהול ובעלויות אחזקת הרכוש המשותף. הגבלה נפוצה אחרת בתקנון היא שכל העברת בעלות כפופה להסכמת חברת הניהול. ואולם לחברת הניהול אסור לסרב להעברת בעלות, אלא מטעמים סבירים, למשל כאשר היא מגיעה למסקנה שהבעלים החדש לא יוכל לעמוד בתשלומי האחזקה. (תשלום המכונה בגרמנית Wohngeld).
13. סדרי הבית המשותף הם נוהלים מעשיים המחייבים את כלל בעלי הדירות והשוכרים בבניין. דוגמא אפשרית היא חיוב לנעול את דלת הכניסה הראשית אחרי השעה 10 בלילה.
14. פרוטוקולים של האסיפות האחרונות של בעלי הדירות: באופן רגיל מתקיימות אסיפות של בעלי הדירות אחת לשנה כאשר חברת הניהול היא זו שמכנסת אותם ודואגת לרישום הפרוטוקולים ולהצעות החלטה. מתוך הפרוטוקולים הללו ניתן ללמוד על בעיות פוטנציאליות הן ברמה של בעלים של דירה ספציפית והן בהקשר של צורך בשיפוצים או בתיקון ליקויים מסוג כזה או אחר. כמו כן מוסרת חברת הניהול במסגרת זו דוחות כספיים ומתקבלות החלטות ביחס לגובה דמי האחזקה.
15. בצווים העירוניים ניתן בדרך כלל לבדוק את המצב התכנוני של הבניין. הצווים האלו יכולים להתייחס להוראות שימור, להנחיות העירייה ביחס לצורך בשיפוץ הבניין או חלקים ממנו וכן במקרים מסוימים לשאלה האם מדובר בבניין שחלה עליו או על האיזור שבו הוא מצוי תוכנית שיקום עירונית ספציפית, שמכוחה קיימת הגבלה על המחיר המקסימלי שבו ניתן למכור את הדירה. עניין אחרון זה הוא חשוב ביותר אם כי נדיר יחסית.
16. הסכם ההתקשרות עם חברת הניהול הוא הסכם המחייב את כל בעלי הדירות בבניין וניתן ללמוד ממנו על המחיר שגובה חברת הניהול מכלל בעלי הדירות בבניין ודרך החישוב היחסי לכל דירה.
17. בחוזה השכירות יופיעו דמי השכירות, שאותם משלם השוכר לבעל הדירה וכן אותן הוצאות, לפי סוגיהן, שהשוכר משלם לצדדי ג'.
18. בעוד שלעיתים, כאשר המתווך או הנוטריון עובדים מול תושב חוץ, חוזה הרכישה עשוי להיות דו לשוני בגרמנית ובאנגלית, הרי המסמכים הנלווים יהיו כולם בשפה הגרמנית בלבד. תרגום בכתב של מסמכים אלה שהיקפם יכול להגיע לעשרות עמודים איננו מעשי שכן עלות התרגום בדרך כלל אינה מצדיקה זו. עם זאת, החשיבות הרבה של המסמכים הללו במיוחד ביחס להיבטים הכלכליים של הרכישה מחייבת את הרוכש לקבל לכל הפחות תרגום בעל פה של הנקודות הרלבנטיות והעיקריות מאת איש מקצוע, משפטן השולט בשפה הגרמנית ובשפה השגורה בפיו של הרוכש.
חוזה הרכישה
19. ברוב המקרים חוזה הרכישה יהיה בגרמנית בלבד. המדובר בדרך כלל בחוזה סטנדרטי, כפי שנהוג אצל אותו נוטריון המטפל בתיעוד החוזה. עם זאת, גם בחוזים סטנדרטים נעשות התאמות לתנאים המסחריים המסוכמים בין הצדדים וכן לתנאים המשפטיים המתבקשים מאופיו של הבניין ושל העסקה הספציפית.
20. מרכיב מרכזי בחוזה הרכישה יהיה אופן ביצוע תשלום התמורה. תשלום של מקדמה בעת חתימת החוזה הוא נדיר מאוד. אפשרות אחת היא שלאחר החתימה הנוטריון מטפל בהשגת האישורים ולאחר שהשיג את כולם ומגיע למסקנה שהעסקה בשלה לרישום, הוא נותן הודעה לרוכש ועל הרוכש להעביר ישירות לחשבון המוכר את מלוא הסכום. אופן זה של תשלום אינו נדיר שכן קיימת הנחה שהצדדים פועלים בתום לב וכי הרוכש ישלם בבוא העת את התמורה. האופציה העיקרית השנייה היא שתוך פרק זמן מסוים מחתימת החוזה הרוכש משלם את מלוא הסכום לחשבון נאמנות שפותח הנוטריון עבור העסקה הספציפית, כאשר הנוטריון מגיע למסקנה שהעסקה בשלה לרישום העברת הבעלות במרשם המקרקעין הוא מעביר את כל התמורה לחשבונו של המוכר. בגין ניהול חשבון הנאמנות גובה הנוטריון שכר נוסף.
21. במקרה שעל הנכס רובצת משכנתא בשל הלוואה שנטל המוכר אזי הנוטריון דואג לסילוק ההלוואה מתוך כספי התמורה שהופקדו אצלו. במקרה שהרוכש נוטל משכנתא מסכמים הצדדים בדרך כלל על הפקדת התמורה בחשבון הנאמנות של הנוטריון.
22. בדרך כלל הרוכש הוא זה שישלם את מס הרכישה ונהוג שגם הסכום הזה מופקד בחשבון הנאמנות של הנוטריון. יש לציין שגם אם ביחסים הפנימיים חובת תשלום מס הרכישה היא על הרוכש, הרי שמבחינה משפטית ומול רשות המס הצדדים להסכם חייבים בתשלום זה ביחד ולחוד.
23. במצב הנפוץ האישורים שעל הנוטריון להשיג הם:
א. אישור הרשות המקומית שהיא אינה עושה שימוש בזכות הקדימה המוקנית לה לרכוש בעצמה את הנכס. זכות זאת אינה משתרעת על דירות מגורים ובכל מקרה בדרך כלל הרשות המקומית לא תעשה שימוש בזכותה זו.
ב. במקרים מסוימים: אישור השוכר הקיים בדירה שהוא אינו עושה שימוש בזכות הקדימה המוקנית לו לרכוש בעצמו את הנכס. זכות כזאת מוקנית לשוכר לפי הדין האזרחי בגרמניה אלא אם כן הוא ויתר עליה מלכתחילה.
ג. אישור על תשלום מס הרכישה.
ד. במקרים מסוימים: אישור על מחיקת משכנתא או שעבודים אחרים מכוח התחייבויות של המוכר.
24. גם בגרמניה קיים המוסד של הערת אזהרה והוא מוזכר גם בחוזה הרכישה הסטנדרטי. עם זאת, בניגוד למצב בישראל לא ניתן לרשום הערת אזהרה מהיום למחר אלא התהליך נמשך שבועות וחודשים רבים. בלשכות רישום המקרקעין קיימים מנגנונים המבטיחים בדרך כלל שלא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה בגין עסקה מאוחרת לפני שנרשמת הערת אזהרה בגין עסקה קודמת. לפיכך רישום הערת אזהרה הוא כמעט שווה ערך לרישום העברת הבעלות עצמה.
מעמד חתימת ההסכם בפני הנוטריון
25. הדין הגרמני קובע כי על הנוטריון להקריא את חוזה הרכישה, ולא חשוב מה אורכו, בפני הנוכחים.
26. המוכר והרוכש יכולים להופיע בעצמם בפני הנוטריון, אבל הם גם יכולים להיות מיוצגים על ידי מיופי כוח. במקרה כזה יופיע בחוזה הרכישה ניסוח מתאים ולפיו מיופי הכוח הציגו לפני הנוטריון את ייפויי הכוח הנוטריוניים המסמיכים אותם לחתום בשם הצדדים.
27. ניתן גם לחרוג מהפרוצדורה הזו, במיוחד כאשר הרוכש נמצא מחוץ לגרמניה ולא נתן ייפוי כוח נוטריוני (שנערך בפני נוטריון גרמני) למי שמופיע בשמו. במקרה כזה יכול להופיע כל אדם, בדרך כלל אחד מעובדיו של הנוטריון או המתווך ולציין כי הוא משמש כנציג ללא ייפוי כוח. אותו נציג יחתום על ההסכם ללא ייפוי כוח והנוטריון יצרף להסכם נוסח של אשרור שבו הרוכש מאשרר בדיעבד את כל ההצהרות שנתן הנציג ללא ייפוי הכוח במעמד החתימה. על הרוכש לחתום על כתב האשרור הזה בפני נוטריון גרמני או, וזו הדרך הנפוצה כאשר הרוכש נמצא בישראל, בפני פקיד קונסולרי בשגרירות הגרמנית בתל אביב ואז ישלח את כתב האשרור לנוטריון בגרמניה. פעולת האשרור בשגרירות הגרמנית כרוכה באגרה שנגזרת משווי הנכס. עד אשר כתב האשרור אינו מגיע לנוטריון החוזה עדיין לא נכנס לתוקף.
עלויות נלוות ושיקולים אחרים המשפיעים על התשואה
28. שיקול מרכזי ביחס לתשואה הוא גובה דמי האחזקה של (Wohngeld) החלים על הנכס.
29. מבחינה משפטית מי שחב כלפי יתר בעלי הדירות בבניין וכלפי חברת הניהול בתשלום דמי האחזקה השוטפים הוא הרוכש, הבעלים הרשום של הנכס. מבחינה משפטית חבות זאת אינה משתנה גם אם בחוזה השכירות מוסכם כי השוכר ישא בדמי האחזקה. לפיכך אם הדירה אינה מושכרת, או שהשוכר חדל מלשלם את דמי האחזקה, או שהשוכר מסיים את יחסי השכירות והדירה נשארת ריקה, אזי על הרוכש, הבעלים, לשאת בתשלומים אלה.
30. בניגוד למצב בישראל, כאשר מדובר בבניין מגורים ישן, דמי האחזקה הם גבוהים יחסית. הדבר נובע מרמת התחזוקה הגבוהה המחויבת בגרמניה, במיוחד בשל תנאי מזג האוויר הקשים בחורף. מבלי לקבוע מסמרות, דמי אחזקה של דירה ממוצעת בבניין מסודר בברלין יכולים להגיע ל-4 יורו למטר מרובע. מומלץ לכל רוכש להביא בחשבון את השיקול הזה.
31. אין להתבלבל בין דמי האחזקה לבין תשלומים נוספים שהרוכש משלם לעיתים לחברת האחזקה בגין הטיפול הנפרד בהשכרת הדירה ובניהול הדירה מול השוכר. מומלץ לרוכש, בטרם יתקשר בחוזה הרכישה, לקבל מידע מדויק ביחס לגובה דמי האחזקה.
32. על הרוכש להביא בחשבון שהוא עשוי להידרש לשלם מס הכנסה בגרמניה עבור שכר הדירה שהוא מקבל מאת השוכר. בברלין נהוג שעם הרישום של הרוכש כבעלים בלשכת רישום המקרקעין לשכה זו מעבירה את פרטיו של הרוכש לרשויות המס בגרמניה. רשות המס תשלח לרוכש, לפי כתובתו המופיעה בחוזה הרכישה, הודעה כי נפתח לו תיק במס הכנסה תוך ציון מספרו של התיק והוא יתבקש להודיע האם הוא משכיר את הדירה ואם כן מה הן ההכנסות שלו מדמי השכירות. נכון לשנת 2012 הכנסה של מעל 8400 יורו בשנה חייבת במס. בהקשר זה רצוי שהרוכש יתייעץ עם רואה חשבון המתמחה בדיני המס בגרמניה. בכל מקרה גם אם לרוכש אין שום הכנסה מדמי שכירות או שההכנסה היא נמוכה, עדיין על הרוכש לעדכן את רשות המס.
33. בנוסף על הרוכש לשאת בעלויות הבאות:
א. עמלת המתווך – כאמור לעיל עד 6% + מע"מ גרמני ממחיר הנכס אם לא סוכם אחרת. על הרוכש לשלם את העמלה עם חתימת החוזה, גם אם מסיבות כלשהן העסקה לא תצא לפועל בסופו של דבר.
ב. אגרת הנוטריון – בין 1% ל-2% ממחיר הנכס וכן אגרת ניהול חשבון נאמנות, אם הנוטריון ינהל חשבון כזה.
ג. מס רכישה – נכון לחודש יולי 2019 שיעור מס רכישה נע בין 3.5% ל-6.5%, תלוי במדינת המחוז בה נמצא הנכס. בברלין למשל השיעור הוא 6%.
ד. אגרות רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין – מאות יורו בודדים.
34. מומלץ לרוכש לקבל מידע מדויק על העלויות האלו נכון למועד שבו נעשית העסקה.
35. היבט נוסף שעל הרוכש הישראלי להביא בחשבון הוא שבגרמניה קיים מס עיזבון ומס מתנות. עם פטירת הרוכש, רשות המס תגבה מעיזבונו מס עיזבון לכל הפחות לפי הערך של נכסיו המצויים בגרמניה. לא ניתן להעביר את הנכס ליורשים בלשכת רישום המקרקעין ללא אישור רשות המס. מי שמבקש לעקוף את הצורך בתשלום מס עיזבון על ידי העברה של הנכס ליורשים או לכל אדם אחר במתנה לפני המוות עליו לשלם מס מתנה. במסגרת סקירה מצומצמת זו לא ניתן לציין את שיעורי המס, התלויים בגורמים רבים.
הליווי והייעוץ המשפטיים שמעניק משרדנו ותעריפיו, נכון לשנת 2014
36. אנו מבקשים את השכר עבור הייעוץ והליווי שאנו מעניקים אך ורק לפי שעות עבודה ולא לפי הצלחה דהיינו באחוזים מסכום הרכישה אם וכאשר תתממש. כאשר מדובר ברכישת דירה בודדת התעריף לשעת עבודה הוא 800 ₪ בצירוף מע"מ.
37. אנו נותנים ייעוץ מקדמי ביחס להיבטים המשפטיים-מעשיים של רכישה פוטנציאלית בשלבים המקדמיים, בדרך כלל עוד לפני שהרוכש החליט על הדירה הספציפית. עד שתי שעות עבודה. התעריף: 1,600 ₪ + מע"מ.
38. במקרה שהליווי המשפטי מבוקש בעת שכבר קיימת טיוטה ראשונית של חוזה רכישה קיימות מספר אופציות של ליווי וייעוץ משפטיים התלויות בעיקר בדרישותיו של הלקוח:
א. בדיקה של טיוטת חוזה הרכישה ומסמכים נלווים (בהנחה שאלה כבר מצויים בידי הלקוח) ומתן ייעוץ ללקוח ללא ניהול מו"מ או התכתבות מול המתווך / המוכר / הנוטריון. הערכת מספר שעות העבודה: שלוש שעות. תשלום מקדמה שלא תוחזר בסך של 1,600 ₪ + מע"מ, היתרה לפי היקף שעות העבודה בפועל.
ב. בדיקה של טיוטת חוזה הרכישה ומסמכים נלווים קיימים ו/או הזמנת המסמכים הנלווים החסרים ומתן ייעוץ ללקוח לרבות ניהול מו"מ או התכתבות מול המתווך / המוכר / הנוטריון. הערכת מספר שעות העבודה, כאשר לא מתעוררים קשיים מיוחדים: עשר שעות. תשלום מקדמה שלא תוחזר בסך של 1,600 ₪ + מע"מ, היתרה לפי היקף שעות העבודה בפועל.
בהצלחה!!!